Videosorveglianza in condominio: telecamere, delibera e privacy

Le richieste di installare telecamere nelle aree comuni aumentano ogni anno. Furti in garage, atti vandalici, intrusioni nei locali tecnici: le motivazioni sono concrete. Prima di procedere, però, l'amministratore deve conoscere le regole che governano l'impianto di videosorveglianza condominiale, dal quorum assembleare agli obblighi in materia di protezione dei dati personali.

Quando serve la delibera assembleare

L'installazione di un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni — ingressi, corridoi, garage, cortile, ascensore — richiede una delibera assembleare. Non è sufficiente la decisione dell'amministratore, nemmeno in caso di urgenza, salvo che si tratti di un intervento strettamente provvisorio e di modesta entità.

La delibera è necessaria anche quando l'impianto è già presente e si intende ampliarlo o sostituire le apparecchiature esistenti con dispositivi più avanzati.

Quorum necessario

L'art. 1122-ter c.c., introdotto dalla L. 220/2012, disciplina espressamente la videosorveglianza condominiale. L'assemblea può autorizzare l'installazione con le maggioranze previste dall'art. 1136, comma 2, c.c.: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei condòmini e 334 millesimi in seconda convocazione, oppure maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi in prima convocazione.

Questo quorum è meno stringente rispetto a quello previsto per le ordinarie innovazioni (667 millesimi), il che semplifica il raggiungimento dell'accordo in assemblea.

Dove si possono installare le telecamere

Le telecamere possono riprendere esclusivamente le parti comuni dell'edificio. Non è consentito inquadrare — nemmeno parzialmente — proprietà private, aree pubbliche o spazi di pertinenza di soggetti terzi.

Posizioni tipicamente ammesse:

• ingresso principale e portone
• pianerottoli e corridoi comuni
• garage e cantine condominiali
• cortile interno
• locale tecnico (caldaia, contatori)

Non è invece consentito orientare le telecamere verso finestre, balconi o pertinenze private dei singoli condòmini, anche se questi ultimi hanno prestato il loro consenso: le immagini captate riguarderebbero in ogni caso soggetti terzi (visitatori, corrieri, passanti) che non hanno espresso alcun assenso al trattamento.

Privacy e GDPR: gli obblighi del condominio

Il trattamento delle immagini captate dalle telecamere rientra nell'ambito del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR). Gli adempimenti principali a carico del condominio sono i seguenti.

Titolare del trattamento. Il condominio è il titolare. L'amministratore agisce come responsabile operativo e va formalmente designato con atto scritto.

Informativa. Va affissa in prossimità di ogni telecamera, con pittogramma e indicazione sintetica del trattamento: finalità, periodo di conservazione, contatti del titolare. Un cartello generico senza dati specifici non è sufficiente.

Conservazione limitata. Le immagini non possono essere conservate oltre le 24–72 ore, salvo specifiche esigenze documentate. Il Garante per la protezione dei dati personali indica 24 ore come termine standard nella generalità dei casi.

Accesso limitato. Solo l'amministratore o un soggetto designato può consultare le registrazioni. I dati non possono essere diffusi né ceduti a terzi senza base giuridica.

Registro dei trattamenti. Anche per i condomini con meno di 250 condòmini, documentare il trattamento è una buona pratica che riduce il rischio di contestazioni.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore ha compiti precisi lungo tutto il ciclo di vita dell'impianto:

• proporre la delibera in assemblea con un'informativa chiara su costi, finalità e implicazioni privacy
• curare il contratto con l'installatore, che va spesso nominato responsabile esterno del trattamento
• verificare che l'impianto sia configurato secondo le specifiche approvate dall'assemblea
• tenere aggiornata la documentazione privacy (informativa, nomine, eventuale registro)
• gestire in modo corretto le richieste di accesso alle immagini in caso di incidenti o contenziosi

Un impianto installato senza delibera valida o senza adempimenti privacy espone il condominio a sanzioni amministrative e, in caso di utilizzo improprio delle registrazioni, anche a responsabilità civili e penali.

Gestione documentale

Tenere traccia di delibere, nomine privacy, informative, contratti con l'installatore e log di accesso alle registrazioni richiede un archivio ordinato. Un gestionale Lemon per condomini consente di collegare i documenti assembleari al fascicolo del condominio, rendendo ogni atto rintracciabile in fase di controllo o in caso di contenzioso.

Quando subentra un nuovo amministratore, avere tutto in un unico sistema — dalla delibera di installazione alle scadenze di manutenzione dell'impianto — riduce il rischio di lacune documentali e semplifica il passaggio di consegne.

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La videosorveglianza in condominio è uno strumento utile, ma richiede un percorso preciso: delibera con il quorum corretto, rispetto della normativa privacy, cartellonistica adeguata e archiviazione ordinata. Procedere con approssimazione espone il condominio a responsabilità evitabili.

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